Hypotéka: Vše co potřebujete vědět o nejvýhodnějším úvěru
Tipy k nákupu | Finance | Hypotéky 27. 10. 2023Hypotéky. Slýcháme o nich ze všech stran, ale ne vždy si víme rady. Pro ty, kteří se ve financích orientovat začínají nebo si potřebují osvěžit důležité informace, je tu náš komplexní přehled. Srozumitelným jazykem vysvětlíme vše, co byste měli vědět.
Hypoteční úvěr neboli hypotéka je speciální typ půjčky určený primárně k financování bydlení. Hypotéky mají specifické podmínky, díky nimž si můžete půjčit velkou částku – běžně v řádech milionů. V Česku platná právní definice hypotéčního úvěru se nachází v §28 odst. 3 Zákona o dluhopisech č. 190/1994 Sb.
Jaké má hypotéka podmínky?
Tím, co dělá hypotéku hypotékou je zástavní právo k nemovitosti. To znamená, že za svou schopnost splácet ručíte nemovitostí (nejčastěji tou, na kterou si půjčujete peníze). Z toho plyne jedno ze základních omezení – výše hypotéky se vždy odvíjí od ceny zastavené nemovitosti.
Když nebudete hypotéku splácet, o zastavenou nemovitost přijdete ve prospěch společnosti, která vám peníze půjčila. Daná společnost (většinou banka) díky získané nemovitosti nepřijde o peníze, které vám půjčila.
Kolik si mohu půjčit?
Většinou je jednotlivými bankami stanovena jen minimální výše hypotéky (cca 200 000 Kč). Maximální částku určuje již zmíněná cena nemovitosti. Setkat se můžete i se zkratkou LTV (loan-to-value), popisující právě vztah hypotéky a hodnoty nemovitosti. Finanční společnosti půjčují většinou 80 – 90 % z ceny nemovitosti.
Kromě ceny nemovitosti rozhodují tyto faktory:
- aktuální zadluženost
- příjem (výše, pravidelnost a stálost)
- platební historie.
Na jakou dosáhnete hypotéku vám poradí hypoteční kalkulačka.
Výhody hypotéky
- Velká částka – často v řádu milionů korun
- Nízký úrok – nižší procentuální úrokové sazby než u jiných typů půjček. V absolutních číslech ale zaplatíte na úrocích hodně, protože si půjčujete velkou sumu.
- Možnost splatit předčasně – případně je takové splacení možné levněji. Lze tak během splácení ještě šetřit stranou a hypotéku splatit předčasně z uspořené sumy.
- Nejlevnější půjčka – kolem a kolem je hypotéka vždy nejlevnější možnost, jak si půjčit tak velkou částku
- Možnost vyjednávat – nemusíte se spokojit s nabídkou z reklamy. Konkurence na trhu vám dává možnost vyjednávat. „Hádat“ se o podmínkách hypotéky je běžná praxe a máte na to plné právo.
- Nízké splátky – čím delší si nastavíte dobu splácení, tím méně zatíží splátky každý měsíc váš rozpočet.
Nevýhody hypotéky
- Ručení nemovitostí – Jednak potřebujete nemovitost, kterou budete ručit, jednak vždy hrozí, že když nebudete splácet, o nemovitost přijdete. Zastavenou nemovitost je také mnohem těžší prodat (tj. prodej před splacením hypotéky).
- Omezená použitelnost – Klasickou hypotéku lze použít jen na financování bydlení (koupě, rekonstrukce a podobně). Jiné podmínky fungují u tzv. „americké hypotéky“. Ta je na cokoliv.
- Dlouhodobý závazek – Hypotéku nesplatíte přes noc. Spíš tak přes deset tisíc nocí. Splátky budou „užírat“ vaše příjmy každý měsíc.
Ani jeden z těchto seznamů není konečný. Snažte se brát v úvahu svou vlastní situaci a možnosti, které se vám nabízejí. Je možné, že hypotéka bude nejlepší řešení, ale taky třeba zjistíte, že nájem vám vyhovuje nakonec více.
Hypotéka na byt
Když se rozhodnete koupit byt, je jednou z možností financování hypotéka. Nákup bytu ale může být komplikovanější, než se na první pohled zdá. Možnosti (a problémy) které se před vámi otevírají závisí na tom, zda kupujete byt v osobním vlastnictví, nebo družstevní byt.
Hypotéka na byt v osobním vlastnictví
Vzít si hypotéku na koupi bytu je nejjednodušší právě v případě bytu v osobním vlastnictví. Po uzavření kupní smlouvy se totiž stanete majitelem nemovitosti v podobě bytové jednotky, což dává možnost ručit za hypotéku právě tímto bytem. Přesto je potřeba si dát pozor na několik věcí.
100% hypotéka
Největší problém bývá sehnat finance na celý byt, banky totiž hypotéky poskytují jen do 90 % ceny nemovitosti. Stoprocentní hypotéku zakázala Česká národní banka. Existují ale alternativy, jak doplatit rozdíl mezi hypotékou a cenou bytu.
- Z vlastní kapsy – Nejjednodušší je mít vlastní úspory. Nezatěžujete se dalšími bankovními produkty a peníze lze použít okamžitě. Zkuste si proto třeba půjčit od rodičů či jiných příbuzných.
- Úvěr ze stavebního spoření – Řádným úvěrem ze stavebního spoření můžete dofinancovat zbylou částku. Čeká vás ale dvojí papírování a dvojí splácení. Další podmínky bývají také součástí daného stavebního spoření.
- Spotřebitelský úvěr – Vzít si k hypotéce ještě klasickou půjčku je nejdražší možnost. Počítat musíte s velkými splátkami, krátkou splatností a vysokým úrokem.
Hypotéka na družstevní byt
Když kupujete družstevní byt, vlastně žádný byt nekupujete. Nestanete se totiž majitelem nemovitosti v podobě bytové jednotky, ale „pouze“ majitelem podílu v bytovém družstvu s právem k užívání bytu. Oproti nákupu bytu v osobním vlastnictví je zde obrovský rozdíl, protože družstevní byt nelze dát do zástavy, jinak řečeno, nelze jím ručit za hypotéku.
Co tedy můžete dělat, když ze svého byt nekoupíte, a podílem v družstvu ručit za hypotéku nejde? Vezmete si hypotéku, jen trochu komplikovanou. Máte ale i další možnosti.
- Zástava jiné nemovitosti – Družstevním bytem se sice nezaručíte, ale do zástavy můžete dát jinou nemovitost (chalupu, chatu, pozemek, jiný byt,...). Možné je také ručení souběhem nemovitostí, tj. několika nemovitostmi dohromady.
- Předhypoteční úvěr – Můžete ho dostat od banky, pokud vám bytové družstvo dá příslib, že byt přejde během 12 (příp. 24) měsíců do osobního vlastnictví. Banky v takové případě poskytnou úvěr, ačkoliv s vyššími úroky. Jakmile bude byt opravdu váš, předhypoteční úvěr přejde v klasickou hypotéku.
- Překlenovací úvěr ze stavebního spoření – Tohle řešení využijete, pokud na svém stavebním spoření ještě nemáte dostatečnou částku pro řádný úvěr, nebo máte stavebko čerstvě zařízené. Překlenovací úvěr bohužel téměř nejde splatit předčasně (jen v krajních případech jako smrt či rozvod, pochopitelně za poplatek). Nevýhodou také je, že nedosáhnete nejspíš na částku shodnu s hypotéku. Zbylé finance ale můžete získat jinou cestou.
- Jiné možnosti – Získat peníze lze i jinými způsoby. Z finančních produktů se nabízejí ty, které zmiňujeme v předchozím odstavci. Hledání pokladů nebo pátrání po bohatých tetičkách v USA je totiž nepraktické.
Musíte mít pojištění
Prakticky všechny společnosti vyžadují, abyste měli patřičné pojištění. Nejčastěji je potřeba pojistit danou nemovitost. Někdy trvají banky i na životním pojištění pro žadatele o hypotéku.
Než koupíte družstevní byt, počítejte s tím, že účast v družstvu ovlivňuje, co můžete s bytem dělat. Předem si projděte stanovy, aby vás nic nepřekvapilo. Třeba jako skutečnost, že k rekonstrukci bytu potřebujete souhlas družstva.
Hypotéka na dům
Jde-li o financování domů pomocí hypotéky, máte více možností než jen koupi celé nemovitosti. Hypotékou můžete zaplatit i spoluvlastnický podíl, nebo s její pomocí vypořádat majetkové poměry (vyplatit spoluvlastníka). Nejvyužívanější je ale hypotéka na dům, který si sami postavíte.
Hypotéka na stavbu domu
V případě staveb se hypotéky čerpají jinak než v případě koupě hotového. Hypoteční úvěr na stavbu budete čerpat postupně s tím, jak bude projekt postupovat. Najednou peníze od banky nedostanete, ani kdybyste chtěli. V jednotlivých fázích je potřeba stav domu dokládat buď aktualizovaným odhadem, nebo protokolem o stavu domu.
Také potřebujete řadu dokumentů:
- Stavební povolení
- Projektová dokumentace
- Rozpočet
- Nabývací titul k pozemku
- Smlouva o díle
- Faktury za materiál
- Dokumenty k potvrzení bonity
Mám pozemek
Jestli už vlastníte stavební pozemek, máte situaci jednodušší. Pozemky jsou v dnešní době relativně drahé, proto jím můžete ručit do dokončení hrubé stavby. Následně necháte hrubou stavbu zanést do katastru nemovitostí a dáte ji do zástavy místo pozemku. Postupně takto zapisujete do katastru dům v každé dokončené stavební fázi a necháváte měnit zástavu.
Nemám pozemek
Kdo pozemek na stavbu zatím nevlastní, má dvě možnosti.
- Hypotéka zvlášť na koupi pozemku a zvlášť na stavbu domu. Ve výsledku jde o dva samostatné úvěry, které se berou u jednoho hypotečního domu. Pochopitelně s tím, že instituci informujete o celém plánu financování.
- Jedna hypotéka na pozemek i se stavbou. Hlavní nevýhodou je, že mezi začátkem čerpání hypotéky (tedy koupí pozemku) a kolaudací domu může uběhnout maximálně 24 měsíců. A také budete muset začít rovnou splácet úroky z celkové částky.
Hypotéka na koupi domu
Kupujete-li už hotový dům (jedno, jestli čerstvou novostavbu, nebo něco staršího), bude postup obdobný jako při koupi bytu v soukromém vlastnictví. Řešit budete zejména jak sehnat 100 % financí.
Americká hypotéka
„Americká hypotéka“ je pojmenování pro neúčelový hypoteční úvěr. Jinak řečeno, jde o půjčku, za kterou ručíte nemovitostí, ale půjčené peníze můžete použít na cokoliv. Nejenom na bydlení, jak tomu je u klasické hypotéky.
Výhody americké hypotéky
Díky tomu, že dáváte nemovitost to zástavy, máte možnosti si půjčit mnohem větší částku než u běžného spotřebitelského úvěru. Maximální výše „ameriky“ je většinou 70 % hodnoty nemovitosti. Banky ale mívají také stanovený absolutní strop pro neúčelové hypotéky. Pokud bude hranice 3 miliony, nedostane od banky víc, ani kdybyste ručili domem za 10 milionů.
V porovnání se spotřebitelským úvěrem má americká hypotéka nižší úroky, což je opět dáno nemovitostí v zástavě. A nízké budou také měsíční splátky, protože hypotéky se splácejí desítky let. Předností amerických hypoték je jejich univerzální použitelnost. Financovat můžete cokoliv: Studium, dovolenou, hudební nástroje, auto…, je to jen na vašem rozumném uvážení.
Nevýhody americké hypotéky
První zádrhel je stejný jako u běžné hypotéky: musíte ručit nemovitostí. Neúčelové hypoteční úvěry zároveň neumožňují odečet úroků z daní ani zisk státní podpory. To platí i pro případy, kdy byste použili americkou hypotéku na bydlení. V porovnání s klasickou hypotékou je ta americká dražší a půjčit si lze menší částku.
Nebankovní americká hypotéka
Na trhu funguje celá řada finančních institucí. Banky, pojišťovny, stavební spořitelny, záložny, úvěrové společnosti… A řada z nich má ve svém portfoliu také americké hypotéky. Nebankovní společnosti často nabízejí americké hypotéky s mnohem vyšším „stropem“ než banky, klidně i 50 milionů.
Nebankovní instituce mají mnohdy méně přísné podmínky. Například nevyžadují prokázání příjmů, spokojí se s nízkými příjmy či nenahlížejí do registru dlužníků. Nebankovní neúčelovou hypotéku je tak jednodušší získat.
Bankovní vs. nebankovní americká hypotéka
Banky nastavují pro získání amerických hypoték většinou přísnější pravidla než nebankovní instituce. Dostat úvěr je tedy těžší. Úvěry mají také často absolutní hranici, nad jejíž rámec si není možné půjčit. Nabízejí ale výhodnější úrokové sazby.
Nebankovní instituce jsou „shovívavé“ a často lákají na dostupnost amerických hypoték, absenci „zbytečného papírování“ a rychlé vyřízení. Za takovou službu ale zaplatíte velmi vysokými úroky.
Hypoteční kalkulačka
Jak získat rychle přehled o tom jaké budou splátky? Odpovědí je hypoteční kalkulačka. Svou variantu nabízí skoro každá banka a jejich použití je velice snadné. Hned se tak dozvíte, jestli máte na hypotéku. Hypoteční kalkulačka je většinou internetová aplikace, kterou najdete na webových stránkách vybrané banky.
Hlavní výhodu takových kalkulaček je, že nemusíte sami nic počítat. Hypoteční kalkulačky fungují navíc okamžitě – změna jednoho z parametrů se okamžitě projeví na těch dalších.
Použití hypoteční kalkulačky
Abyste si udělali počáteční přehled, nemusíte znát zadávané údaje stoprocentně přesně. Pokud teprve začínáte uvažovat o vlastním bydlení a hypotéce, je nejlepší zkoušet různé výše hypotéky, upravovat cenu domu, nebo natáhnout fixaci na absurdní dobu. Nejlépe tak uvidíte, jak se celá situace chová.
Potřebné údaje:
- cena nemovitosti
- výše hypotéky
- úroková sazba
- doba splácení
- doba fixace
Hypoteční kalkulačka KB
Z některých kalkulaček se dozvíte více než jen velikost splátek. Takovou nabízí například Komerční banka. Stačí když na domovské stránce vyberete kartu „Hypotéka“ a posunete stránku dolů. Z kalkulačky KB se dozvíte:
- úrokovou sazbu
- výši měsíční splátky
- RPSN
- celkovou splatnou částku.
Hypoteční kalkulačka Česká spořitelna
Oblíbená česká banka nabízí jednoduchou hypoteční kalkulačku. Na hlavní stránce webu České spořitelny vyberte kartu Hypotéky a následně kýžený produkt. Hypoteční kalkulačku najdete, když se na stránce posunete o kousek dolů. Dozvíte se z ní:
- úrokovou sazbu
- výši měsíční splátky
Hypotéka online – jak probíhá žádost o hypotéku
Hypoteční kalkulačka může být prvním krokem k vyřízení hypotéky online. V době internetu už není potřeba, abyste kvůli každé drobnosti chodili do banky, ba naopak – téměř celý proces sjednání hypotečního úvěru můžete vyřídit z domu.
Nemusíte nikam chodit. Skoro.
Přestože se mluví o hypotéce online, jde vlastně jen o online podání a vyřízení žádosti o hypotéku. Po internetu vyřídíte také papírování, ověřování příjmů a další náležitosti. Nakonec ale budete muset osobně podepsat smlouvu, jedné pochůzce se proto nevyhnete. Příjemné je, že některé banky umožňují podpis smlouvy třeba i v kavárně, pokud se na tom předem domluvíte.
Krok 1 – Kalkulačka
Nejlepší je začít tím, že na stránkách banky najdete hypoteční kalkulačku, kterou vyplníte. Následně zvolíte možnost „sjednat online“ či něco obdobného. Při práci s kalkulačkou věnujte pozornost tomu, zda banka do ceny úvěru nezapočítává slevu na pojištění, mohli byste pak být nemile překvapení skutečnou cenou hypotéky. Pozorně čtěte také reprezentativní příklady uvedené pod kalkulačkou.
Krok 2 – podrobnosti a podání žádosti
Online žádost o hypotéku začnete tím, že budete vyplňovat podrobný formulář. Do něj přijdou všechny detaily o příjmech, zaměstnání, výdajích… V tomto kroku také upřesníte parametry hypotéky – dobu splatnosti, výši splátek, fixaci, a samozřejmě výši hypotéky a cenu nemovitosti. Online žádost odešlete, nebo si ji rozpracovanou uložíte a doděláte později.
Krok 3 – komunikace s bankéřem
Na základě žádosti vás bude banka kontaktovat. S hypotečním specialistou zrekapitulujete žádost a domluvíte se na detailech a dalším postupu.
V tomto bodě můžete vyjednávat. Banka nejprve představí svou nabídku úvěru. Nemusíte s ní ale hned souhlasit; když například zmíníte konkurenční nabídku jiného společnosti, může bankéř „zatahat za nitky“ a snížit úrokovou sazbu. Máte-li u banky běžný účet, je často nejlepší splácet úvěr z něho.
Krok 4 – dokumenty
Bankou požadované dokumenty oskenujete a pošlete. Pravděpodobně emailem, nebo je možná nahrajete do online systému. Následně banka podrobně posoudí žádost a případně vás bude opět kontaktovat.
Kok 5 – schválení a podpis
Když banka žádost o hypotéku schválí, máte vyhráno. S bankéřem se domluvíte na osobním setkání, při kterém podepíšete smlouvu. Počítejte s tím, že při podpisu bude chtít jednatel banky znovu vidět vaše doklady totožnosti. Nenechejte proto občanku doma. Než smlouvu podepíšete, znovu si ji celou projděte. CELOU. PROJDĚTE. Kontrolujte čísla, adresy, data narození a další zásadní údaje. Podpisem sjednání hypotečního úvěru končí.
Nenechejte se hypotékou nachytat
Ačkoliv je jednání většiny předních finančních společností solidní, je stále v jejich zájmu, aby na hypotékách vydělávaly. Nejprve se tak pokusí nabídnou úvěr drahý a teprve pak půjdou případně s cenou dolů. Buďte na to připravení a nepřijímejte bez rozmyslu první nabídku. Obrňte se a vyjednávejte.
Je také možné, že vám telefonní bankéř nabídne jiné podmínky úvěru. Dejte si pozor například na snížení měsíční splátky, které by bylo ale propojené s prodlouženou dobou splácení. Ve výsledku by totiž ušetření mohlo být to poslední, čeho dosáhnete.
